2011年2月16日，北京市正式出台落实“国八条”的楼市调控细则。但半年来北京的房价似乎也没降多少，除了距中心区域较远的五环以外新开盘的商品房在定价上有了一定程度的下调外，位于“市中心(四环内)的二手房价更是少见松动。

　　对此，业内人士认为，随着限购政策的实施，北京房价开始呈现出区域性调整的态势，下半年成交量会呈现波动性特点，二手房价格会继续向下调整，而限购下的“金九银十”很难再现往年风光。

　　记者在调查中还发现，虽然国家已“叫停”商住两用楼盘，但是打着商用旗号、又不受限购政策影响的小户型楼盘却成为部分外地投资者的“新宠”，在国家对住宅楼盘严格限购的情况下，这类楼盘的售价则呈现高调的逆势上涨。

　　文/本报驻京记者张莹

　　根据北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。北京中原市场研究部方面表示，8月成交量创了2009年以来的新低。根据统计数据，截至2011年8月31日，北京市可售商品房库存量达到108939套，较上月增加约3000多套，是2010年以来商品住房存量的最高值，预计在9月供应放量的情况下，库存量极有可能突破11万大关。在库存居高不下的情况下，即使将迎来“金九银十”，在售和即将开盘入市的项目“降价施压”依然具有迫切性。

　　对此，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，随着调控的深入，北京楼市中以价换量将成为主流。降价在第三季度普遍出现，四季度会更加激烈，尤其是一手新盘。他表示，9月至12月的成交量可能呈现有升有降，波动性较强的特点，总体保持和二、三季度相当的平均成交量。二手房方面，根据中原地产等机构的预测，预计未来9个月，市场仍以观望为主，目前房价降价幅度未达到消费者预期，购房积极性不高，短期内很难改变。

　　李文杰表示，二手房的价格在下半年仍会向下调整，但不会如一手房般激烈，“这就可能间接导致部分二手购房者转向一手、城区购房者转向郊区”。

　　住宅：离市中心越远价格松动越大

　　由于市中心(四环以内)的新盘数量不多，新增供应基本是老的在售楼盘。记者调查发现，这部分楼盘主要分为两类，一类是靠近城中心或拥有稀缺资源的高端楼盘，如东钓鱼台家园等，这类楼盘成交均价半年来已经没什么变化。另一类则是随着所处的地理位置由“城区”向外辐射，房价也相应出现小调，也就是呈现出“内紧外松”的态势，离市中心越远，松动的空间越大。

　　“内紧外松”的特点并不适用于所有区域，比如北京历来有“城北上风上水”的传统观念以及学区房等概念，分别位于四、五环边缘地区的中关村、上地等外围热点区域无论是二手房还是新房的价格均未见松动，体现出楼价走势的结构性特征。

　　一家地产中介的销售人员章小姐坦言，2月以来，房子确实不好卖，但房价下降幅度却很有限，“很多人都在观望，但是我们这附近的楼盘下降空间还是很有限的，中关村软件园、北京最好的中小学、大学都集中在这一块儿，又在三四环之间的位置上，交通生活都很便利，能有多大的下降空间？此外，北五环那一带的房价也没怎么松动过。”

　　商用楼：限购下被逆势炒高

　　“2月的‘升级版’限购政策出来以后，炒住宅楼的人少了，都开始炒写字楼了。”地产中介销售人员胡先生告诉记者，限购确实把大部分投资型房客挡在了门外，因此半年以来，住宅楼盘的成交量确实出现了较大幅度的下滑，“但商用楼盘不受限购政策影响，所以现在投资者都转向投资北京的这类房产了。”

　　据北京中原统计数据显示，在所有物业类型中，除住宅类物业在8月份有明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类上涨幅度更是达到63.5%，商业单位则上涨37.4%，车位上涨32.5%。此外，8月北京写字楼价格出现大涨，均价达26866元/平方米，环比涨幅达到25%，创历年来新高。