宁海新闻网讯

     　一套房屋三次转让

　　1993年，王某因需将其所有的一套位于宁海城区的房屋以3万余元的价格出让给黄某。6年后，黄某又将该房屋以5万余元的价格转让给陈某。2008年3月，陈某因经济紧张遂将该房屋转让给吴某，转让价格为26万元。由于转让时该房屋还是集体土地性质，房屋土地的使用权证和房产证在多次买卖交易中也逐个转移，最后权证交付到吴某手中，但均未办理过户登记手续。协议签订后，为以防万一，吴某还与陈某在协议中约定，陈某须无条件配合其做好转户手续；最后，吴某按约履行了付款义务。

　　然而，2年后的一天，吴某突然得知，自己购买的房屋竟然被办理了抵押登记。

　　原来，2008年11月，该房屋的产权性质转为国有，虽经多次转让，产权却依然登记在王某的名下。此时的王某经济周转出现了困难，于是，王某心里就打起了小九九。王某通过将出卖的房屋遗失补领房屋所有权证、国有土地使用证的方式，取得权证，并将补领到的权证作抵押，向金某借款10万元，进行公证后办理了抵押登记手续。之后不久，王某便下落不明，为此，金某向法院申请强制执行。几经周折，两度官司

　　2010年2月，得知消息的吴某赶紧向法院起诉王某和陈某，要求确认其与陈某签订的房屋买卖协议有效，并要求两人协助其办理过户手续。可是根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。由于诉争房屋被设置了抵押，吴某与陈某之间的房屋买卖合同不能对抗善意的第三人即本案的抵押权人金某。如若该房屋抵押登记不能被注销，则难以实现物权的转让，为了能使房屋顺利过户，吴某不得不代为王某清偿其拖欠金某的10万元债务，之后该房屋抵押登记被注销。2010年8月，宁海法院经审理后，最终判决该房屋买卖协议有效，王某等人应协助吴某办理房屋过户手续。同年12月，吴某终于将该房屋过户到其名下。

　　2011年2月，吴某再一次起诉王某，这次是要求王某归还吴某此前为过户而代为清偿给金某的10万元债务，并提供了一份其与金某签订的代为清偿债务协议。近日，宁海法院经审理后认为，吴某为王某垫付的债务，吴某有权向王某追偿，故判决王某应归还吴某垫付款10万元。

　　法官说法：

　　1、买卖合同有效不等于房屋的产权发生了变更。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，作为买房人应及时办理过户手续，或及时向法院起诉，限制房主将房屋过户他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。

　　2、根据《物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。随着房屋抵押登记的现象越来越多，往往给纠纷带来了复杂性。不过，《担保法》中规定：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。因此，吴某不得不选择代替王某清偿债务的方式来实现最终过户的目的；当然吴某也可以不选择这一方式，那么就只能就王某的违约行为要求其赔偿损失或承担其他违约责任。

　　然而，在实践中，不论代为清偿还是要求承担违约责任，都有可能会出现因被告下落不明而难以最终实现权益的现象。为最大限度避免损失，减少风险，买房人还是要学会慎重交易，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节都应该严格依法进行。(记者张即通讯员金萍)