生活要精打细算，买房更加如此。假如筹划错了，有可能一套好房就飞了。对于想用贷款购房的买家，一定要先计算好自己能动用的资产总额，因为在向银行申请贷款的过程中，不是你想贷多少就有多少钱贷给你支付房款。

　　成交价高于评估价，贷款总额失算

　　谢先生近期看上一套实验小学、潘天寿中学附近的学区房，1985年建造的，外墙翻新过，建筑面积83.7平方米加储藏室5平方米。和业主洽谈，双方同意以81.8万元的总价成交。这个价格刚好在谢先生可接受的范围内，他是这么算的：由于自己是第一次购房，首付三成就够了，即25万元加上税费、中介佣金等，自己只要一次性拿出27万元，剩余的56.8万元房款可以向银行借款。

　　但在申请贷款的过程中，意外的事情发生了。负责按揭的工作人员告诉谢先生，由于评估公司对该套房的评估只有72.6万元，按房龄计算只能贷款50%，所以这套房子只能贷款36.6万元，无法贷56.8万元给他。也就是说，谢先生还得自行筹备20万元才能顺利买到这套房子。然而，要筹集20万元，对谢先生来说并不是件容易的事。

　　“老龄”二手学区房难申贷

　　二手房贷款都有房龄方面的考量，如果房龄过老，银行出于风险系数考虑可能拒贷，即使不被拒绝也根据房龄进行贷款额度比例调整，贷款人能拿到的贷款并不多。据一位银行信贷部主任透露，从平常办理的个贷业务来看，办理30年房龄以上房屋贷款的人并不多，这主要是在普遍存在“申贷难”的情况下，卖方一般要求一次性付款，而一般购买老龄房的买房者都是作为学区房使用的，为了孩子也只能咬牙购买，并不是真的要在其中居住生活。

　　如计划购买老房，首先需要问清房屋证件是否齐全，内页写的是否有划拨、赠与、沿革、析产等事，房龄超过30年甚至50年的，应理性考虑再出手的难度，再来计划贷款买房的数额。

　　二手房交易必须过评估这一关

　　评估价不等于就是成交价。评估公司会根据房子的房龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估。一般来说，评估价往往比成交价低。因为银行也要谨慎规避每一套房子的放贷风险。因此，买家在购房之前一定要将每项用钱的地方都计算清楚，再确认贷款额度是否能满足自己。否则，一旦签了购房合同，因贷款问题无法正常交易，那买家将遭遇违约、赔钱的可能。

　　目前购实验、跃龙、“双潘”校区房客户较多，但买房者谨记：这些地段房龄长，价高，很少有新房，贷款也不是想贷多少就有多少，其间还有评估问题！

　　(通讯员王可余)